2019.12.07 Saturday

2019年12月度『大家さん塾』 "望"年会・今年一年を振り返って

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    12月度『大家さん塾』

    『 年会・今年一年を振り返って 』  

     

    12月度の『大家さん塾』は、「年会・今年一年を振り返って」

    というテーマで懇親会を致しました。

    場所は北九州市小倉北区魚町3丁目1-6

    「ウオマチヒカリテラスビル」3階にあります

    GRILLED PUB BOOTIES(グリルドパブ・ブーティーズ)です。

    年末になるといつもながらに一年が経つのは早いと感じるものです。

    思い返すと、『大家さん塾』は2011年(平成23年)に始まり、

    毎月開催を続け、今年6月にお陰様で100回目を

    迎えることができました。

    賃貸経営を行うオーナーさんが集まり、共に学んでいきますが、

    皆さんそれぞれに立場が異なり、多様な仕事をされています。

    食事をしながらの話題も毎年多様に拡がり、

    最近では海外の不動産売買事情や外国人の賃貸事情なども

    身近に情報が交わされます。

    来年も皆様にとって一層有益な情報を発信し、共に価値ある

    学びが得られる『大家さん塾』を開催していきます。

     

     

     

    ◎次回 2020年 1月度大家さん塾

      2020年 賃貸住宅市場の予測 』

        日時:202016日(木)18:30

        場所 : 小倉商工会館 3

           小倉北区魚町2-6-1 3階

    2019.11.23 Saturday

    2019年11月度『大家さん塾』 満室・高稼働の賃貸ビル・マンション見学in北九州

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      11月度『大家さん塾』

      『 満室・高稼働の賃貸ビル・マンション見学in北九州 』  

       

      11月度の『大家さん塾』は、

      「満室・高稼働の賃貸ビル・マンション見学in北九州』という

      テーマで物件見学を致しました。

      JR小倉駅にて集合して、駅周辺の賃貸マンションの

      お部屋見学をしていきました。

      今回は1棟だけの見学でしたが、同じ建物において、

      3LDK、2LDKそして1LDKなど異なる間取りが

      配置されている造りで、大変参考になりました。

      エントランスに設置している宅配ボックス、

      掲示板での案内メッセージにあるユニークな部分や、

      各部屋の内装仕上げの品の良さなど、分譲マンションを

      連想するような空間を見学することができました。

       

       

      ◎次回 12月度大家さん塾

        “望”年会・今年一年を振り返って 』

          日時:126日(金)18:30

          場所 : GRILLED PUB BOOTIES グリルドパブ ブーティーズ

             小倉北区魚町3-1-6 3階

      2019.09.14 Saturday

      2019年9月度『大家さん塾』 所有している物件を確認してみよう

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          所有している物件を確認してみよう

         〜不動産登記簿謄本の見方〜

         

        9月度の『大家さん塾』は、「所有している物件を確認してみよう」

        というテーマで開催致しました。

        講師役として、ひらた司法書士事務所 大城明恵 氏に、

        不動産登記簿謄本の読み方をレクチャーして頂きました。

         

        不動産を賃貸するオーナーにとって、物件の購入や売却、

        さらに金融機関との融資の交渉にあたり、

        物件の履歴や概要がどのようになっているか把握することは

        しばしばあることと思います。登記簿謄本を読むと、

        意外なことが推測されることも多々あります。

        今回は、実際の土地・建物の謄本を例にあげて、

        不動産の売買や融資、抵当権の設定を行ったときに

        謄本上どのように記載されていくのかを詳しく時系列で

        履歴を追って、学ぶ機会となりました。

         

        登記簿は「表題部」「甲区」「乙区」の3つから構成されます。

        「表題部」は物理的な情報が記録されている部分となります。

        (土地)所在、地番、地目、地積など

        (建物)所在、家屋番号、種類、構造、床面積など

        *取り扱う専門家は土地家屋調査士になります。

         

        「権利部」として「甲区」と「乙区」に分類されます。

        「甲区」は所有権に関する権利関係(所有権・差押えなど)

        「乙区」は所有権以外に関する権利関係

        抵当権・根抵当権・賃借権など)

        *取り扱う専門家は司法書士になります。

         

        「甲区」については、所有者がいつ、どのような原因で

        不動産を取得したかがわかる部分です。

        代表的なものには、売買、贈与、相続などがあります。

        また、所有者が債権者から差押えを受けていると、

        甲区に記載されます。

        物件を売却する場合には

        、事前にこの差押えを抹消する段取りを行う必要があります。

         

        「乙区」については、所有者が住宅ローンなどを

        借入をする際に、その担保として物件に抵当権を

        設定することがあります。

        その際、〇〇銀行から借入れをしていることがわかります。

         

        所有者が、住宅ローンなどを返済しきれなくなった時に、

        銀行が債権回収会社(サービサー)に債権を

        売り渡すことがあります。この時、不動産についている

        抵当権も一緒に移転し、そのことが記載されます。

        現時点での債権者が誰なのかを知ることができます。

         


         

         

        懇親会においても、不動産取引に関わる法律諸問題など

        白熱した話題が飛び交いました。

        あっという間のひと時でした。

         

        ◎次回 10度大家さん塾

          賃貸アパート・マンションの防災設備の気を付けるべきポイント 』

            日時:1018日(金)18:0019:30

            場所 : 小倉商工会館 3

         

         

         

        2019.08.28 Wednesday

        2019年8月度『大家さん塾』

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          8月度『大家さん塾』

           

            理系出身オーナーが語る賃貸大家業の工夫点 

           〜大家さん塾初!山口県下関市での開催〜

           

          8月度の『大家さん塾』は、「理系出身オーナーが語る賃貸大家業の工夫点」

          というテーマで開催致しました。

          大家さん塾初めての山口県・下関市での開催です。

          そのようなことで、今回は“下関市生まれ、下関市育ち”の

          今井泉男さんに下関駅周辺の街を案内し、

          日々の大家業(賃貸経営)について講話して頂きました。

           

          毎回大家さん塾に参加して下さる今井さんは、

          九州工業大学・材料工学科を卒業され、官庁の外郭団体に勤務し、

          木質建材の品質管理の仕事に従事する傍ら、

          ご自身で賃貸不動産を購入して管理する業務にも取り組まれてきました。

           

          2004年(平成16年)には賃貸管理業として、「

          やんばる弘房有限会社」を設立し、最近では約60戸の賃貸管理を

          ご自身で行っておられます。

          地元県警への防犯専用回線設置、24時間防犯VTRカメラ、

          太陽光発電システム、wi-fi設置使い放題サービス、

          各お部屋の電子錠システムの導入など、

          賃貸アパート・マンションの設備面の導入や、

          入居のお客様へのサービスは目を見張るものがあります。

           

          今井さんならではの緻密な計算に基づく賃貸経営の考えや

          数々の工夫点をお聞きすることができました。

          何よりも

          “大家業は人のお世話係り、わが利益は最後の最後と心得よ”

          という、今井さんの経営信条の下に、ご家族を大切にされて、

          家族全員で賃貸経営に創意工夫をされている姿勢に

          感銘を受けました。

           

           

           

           

           

           

          下関市竹崎町町2-11-7 『いか鮮』

          新鮮なイカ刺しを頂きながら、賃貸経営の話題が次々と発展していきました。

           

           

          ◎次回 9月度大家さん塾

          『所有している物件を確定してみよう〜登記簿謄本の見方〜』

          日時:9月13日(金)18:00〜19:30

          場所:小倉商工会館 3階

           

          2019.07.21 Sunday

          2019年7月度『大家さん塾』

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            7月度 『大家さん塾』

             

              賃貸市場の動向とお部屋の付加価値とは 

             〜不動産市況と不動産投資セミナーに参加して〜

             

            7月度の『大家さん塾』は、「賃貸市場の動向とお部屋の付加価値とは」

            というテーマで開催致しました。

            北九州市内及び福岡市近郊に賃貸アパート、

            テナントビルを運用しておられ、毎回大家さん塾に参加して頂いて

            おります指吸晃氏に講師役をして頂きました。

            最近、賃貸住宅フェアin福岡やその他不動産投資セミナーに

            参加して学ばれた最近の賃貸住宅市況や、不動産投資の

            考え方を発表されました。

             

            国土交通省による賃貸住宅に関する統計・分析を定期的に

            把握することの大切さ、そして景気動向が賃貸住宅市況に

            影響を及ぼすことの意義を克明に説明して下さいました。

            「景気を先読みするにあたっては、“日銀短観”を読むこと

            がかなり有益である」ことも印象深かったです。

            さらに、福岡県内の人口減少の予測の資料をみんなで確認した時は、

            少し意外な発見もありました。それは、「郊外の地域だから

            人口減少が激しいとは一概には言えず、地域によっては意外と

            若者が地元に残る現象も多く見かけることもある」

            といった意見もありました。

             

            不動産投資についても、人口の多い地域にターゲットを

            向けがちですが、アイデア次第では、郊外で賃貸物件の運用の

            方が利回り実績が良くなることも数字を交えて教えて頂けました。

             

             

             

            懇親会においても、景気の見通しや先行観の話題が

            盛りだくさんになりました。

             

             

            ◎次回 8度大家さん塾

              理系出身オーナーが語る賃貸大家業の工夫 』

                日時:823日(金)18:0019:30

                場所 : 山口県下関市 詳細は調整中

            2019.06.25 Tuesday

            大家さん塾100回目 記念懇親会

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                大家さん塾100回目記念懇親会 

               

              『大家さん塾』は、6月で、お陰様で、

              100回目を迎えることができました。

              この節目の時に、日頃より参加して頂いている

              皆さんと記念懇親会を開催致しました。

              『大家さん塾』は、賃貸マンション・アパート・

              ビルの大家(オーナー)さんが集まり、

              運営・管理・入居者様へのサービスなどについて

              課題を共有し、共に学び合える機会をつくりたい

              との想いで、平成233月に発足しました。

              以来、毎月開催することができましたのも皆様の、

              「より良い賃貸経営を実現したい」という願いと

              温かいご協力のお陰だと思います。

              今後もさらにより充実した賃貸経営の学びを実践して、

              成果の上がる場を提供できるよう、努めてまいります。

               

              ◎次回 第101回目 7度大家さん塾

                賃貸市場の動向とお部屋の付加価値とは 』

                  日時:719日(金)18:0019:30

                  場所 : 「小倉商工貿易会館」

                     小倉北区古船場町1番35

               

              2019.06.18 Tuesday

              2019年6月度『大家さん塾』

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                6月度『大家さん塾』

                  2019賃貸住宅フェアin福岡 

                 

                福岡市で開催される賃貸住宅新聞主催の賃貸住宅フェアは、今年は618日、19日と、2日間開催されました。

                そこで6月度の『大家さん塾』は、618日に「2019賃貸住宅フェアin福岡」を大家さん塾メンバーで見学しました。

                会場は福岡国際センターです。

                 

                賃貸住宅の家主や管理会社の空室対策や成功事例などのセミナーが活発に行われ、学ぶ内容も盛りだくさんです。

                また賃貸住宅に関わる企業の展示ブースも数多くあり、賃貸住宅の今後のはやりの設備やアイデアなどがよく掴めます。

                IOT設備や、宅配ボックス、スマートロック、その他最新の水回り設備に関する企業ブースなどを多く目にすることができ、賃貸住宅市場の進化を感じます。

                 

                 

                 

                ◎今週は、いよいよ『大家さん塾100回目記念懇親会』を開催致します。

                  日時:621日(金)18:30

                  場所 : 【本場四川料理店 川人百味】

                      北九州市小倉北区紺屋町11-20 第一小倉ホテル1

                2019.05.17 Friday

                2019年5月度『大家さん塾』

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                  5月度『大家さん塾』

                    大規模改修についてと、その予算組みについて 

                   

                  5月度の『大家さん塾』は、「大規模改修についてと、その予算組みについて」

                  というテーマで開催致しました。

                  株式会社ユービック 取締役部長 重松貴延氏に

                  講師役をして頂きました。

                   

                  建物は適切に維持管理することにより、

                  長期に亘って快適に利用することができます。

                  定期的な保守管理や大規模改修工事により、

                  建物の印象やグレードアップも効果的になります。

                  ただ、不動産オーナーにとって、いつも工事に携わる方は

                  ごく稀ですし、また限られた予算でより有効に

                  工事を計画し、実行していくためには、

                  多くの課題を抱えることもしばしばです。

                  そんなオーナーさんのために、普段目にしない建物の

                  大規模改修工事における施工状況、工程管理や品質管理について、

                  状況写真を交えて、わかり易く細やかにお話をして頂きました。

                   

                  建物の大規模改修工事を考えるとき、

                  以下のような工事内容を検討する必要があります。

                  ・外壁劣化診断

                  ・外壁下地補修工事

                  ・外壁塗装工事

                  ・鉄部塗装工事

                  ・屋上防水工事

                  ・ベランダ防水工事

                  ・窓周り、躯体目地などのシーリング工事

                  ・ポスト取替工事

                  ・廊下床工事

                  ・建具取替工事

                  ・照明器具取替工事

                  ・内装リフォーム工事等々・・・

                   

                   

                   

                   

                  重松さん、分譲マンションの管理組合において、

                  工事説明をされるだけあって、懇切丁寧に皆さんに教えて下さいました。

                   

                  ◎次回 6度大家さん塾は、

                    2019賃貸住宅フェアin福岡 』

                     賃貸住宅の経営に関わるオーナーさん向けの情報が満載です。
                    
                  日時:618日(金)10:00〜17:00
                     場所 : 福岡国際センター

                  2019.04.19 Friday

                  2019年4月度『大家さん塾』

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                    4月度『大家さん塾』

                      不動産投資における押さえておくべき用語とポイント 

                     

                    4月度の『大家さん塾』は、

                    「不動産投資における押さえておくべき用語とポイント」

                    というテーマで開催致しました。

                    収益不動産の保有や売却によって得られる利益は、

                    不動産オーナーの投資に対する目的によって、

                    それぞれ異なります。

                    物件に対する期待を数値化するなどして、

                    目標と現状を比較できるようにしておくことが必要になります。

                    今回は不動産オーナーとして、不動産投資の目標を

                    よりよく達成するために、物件の長期的な運営と財務的な

                    計画はどのようにあるべきか以下の項目を学びました。

                     

                    ・不動産投資をすることで何を目標にしているのか

                     

                    貨幣の時間的価値(time value of money)について

                     ローンの資産価値比率(LTV%

                     

                    物件に対して借入比率をどのくらい設定するのか

                     

                    キャッシュオンキャッシュ収益率($/$)

                     初期投資(頭金と取得コスト)の収益性を計るために

                     

                    収益還元法による市場価値の出し方

                      収入(Income)÷率(Rate) = 物件の市場価値(value)

                     

                    ローンの支払いの計算の仕組み

                      ローン期間(N) ローン金利(IYR) 現在価値(PV)

                       毎月あるいは毎年のローンの支払い額(PMT)

                       将来価値(FV)

                     

                    債務回収比率(DCR)

                       ローンの返済能力を調べるために、

                      年間の営業利益(NOI)とローンの

                      年間負債支払(ADS)を比べてみる

                      DCR = NOI ÷ADS 

                     

                     

                     

                    次回 5度大家さん塾のご案内

                      大規模改修についてと、その予算組みについて 』

                     建物の資産価値を高めるためのより有効な建物改修工事は

                     どのように進めて行けばよいのかを学びます。

                        日時:517日(金)18:0019:30

                        場所 : 小倉商工会館3階 北九州市小倉北区魚町2-6-1

                     

                     



                     

                    2019.03.19 Tuesday

                    2019年3月度『大家さん塾』

                    0

                      3月度『大家さん塾』

                        ここが変だよ日本の不動産 

                       

                       3月度の『大家さん塾』は、「ここが変だよ日本の不動産」

                      というテーマで開催致しました。

                      日頃より共に学んでおります

                      杜興産株式会社 代表取締役 杜春義氏に講師をして頂きました。

                       杜社長は1964年、中国の遼寧省・瀋陽のご出身で、

                      地元で公務員の仕事をされていました。

                      日本へのあこがれをいだき、今から28年ほど前に

                      奥様と共に日本にやって来られました。

                       

                       

                       当時の日本は「中国人にとっては憧れの国でした」と

                      振り返っておられました。

                       日本にやって来た当初は北九州市小倉で、中華料理店で

                      料理人とウェイターとして働いておられました。

                      (平成3年ごろ)当時中国では月給3000円だったのが、

                      日本では月給15万円を受取り、中国の地元の方から

                      すごく羨ましがられたそうです。

                       その後、不動産の仕事に興味を持たれ、

                      自ら中古の賃貸アパートを買い求め、賃貸経営を開始しました。

                      さらに宅建の資格取得に向けて、奥様と猛勉強を行い、

                      見事合格し宅建業を開設。現在に至っておられます。

                       

                       現在ではご自身の賃貸経営の経験と、中国語を活かして

                      中国をはじめ東南アジアの方々の入居専門の賃貸サービスを

                      提供しておられます。

                       さらに外国人投資家向けの不動産売買にも積極的に仕事を

                      展開されています。

                       

                       

                       

                       <中国の不動産事情について>

                       〇 中国ではマンションのことを「公寓」、戸建ては「別墅」と書く。

                       〇 日本では持家と賃貸の比率はおおよそ50%50%ですが、

                         中国では持家80%、賃貸20%の比率になる。

                         家を持っていないと結婚する際に相手の親に反対されるそうです。

                       〇 仲介手数料は、中国では売買において取引成立価格の2.7%。

                      売買と賃貸いずれも買主、借主から手数料を払っていただく取引きが

                      一般的。

                      日本では不動産取引のルールがしっかり協会で整備されているが、

                      中国には協会などは存在しない。

                      国の監視や規制もほとんどない。 

                                                    
                        日本の賃貸では、敷金、礼金が初期費用に発生することが一般的で、

                         最近では、家賃保証のシステムが浸透しているが、

                         中国ではそのようなシステムはない。

                      保証金という考えがある。

                      保証金は家賃の半年から1年分を払わなければならない。

                      払わなければが入居できないだけ。

                       〇 中国では固定資産税の考えがない。

                      中国では土地は国のもの。70年の使用権が発生する。

                      70年が経過すると、国に返さなければならない。
                      また火災保険という考えがない。

                       

                      * 大家さんにおいて、賃貸アパート・マンションの外国人入居の気を付ける

                        べきこと3点。

                          .乾濬个掘併慊蠧以外にごみを出すこと 分別しない)

                        ∩音

                        2板

                       

                         外国人にとって・・・、ごみを捨てるのになぜゴミ袋代を

                          支払わなければならないのか(不思議?!)

                          平気で廊下にごみが入った袋を放置するので気を付けること。

                         外国人にとって・・・、夜中みんなで集まってパーティを

                          することはよくある。

                          日本人は昼でも休日でも静かに部屋にこもっている。(不思議?!)

                         外国人にとって・・・、敷金・礼金の制度が理解できない。(不思議?!)

                           また、家賃回収は常にリスクが伴う。

                       

                       言葉や生活習慣の違いを理解することは、

                      時にはお互いにパワーが必要で

                      です。しかし、相手を理解しようと、会話において少しでも

                      相手の母国語で話しかけると、グーっとお互いの距離が縮まると、

                      杜社長は教えて下さいました。

                       日本の店のお客に対するサービス、親切さはどこの国の人も

                      尊敬するそうです。また賃貸の仕事ばかりでなく、

                      日本でのビジネスはすごく安心感に包まれているようです。

                       

                       

                       大家さん塾の後の懇親会は、中華料理店で本場中華料理を

                      囲んで行いました。

                      “ここが変だよ日本の不動産”、文化の違いのエピソードは

                      尽きることがなく、楽しいひと時となりました。

                       

                      ◎次回 4度大家さん塾は、

                        不動産投資における押さえておくべき用語とポイント 』

                          不動産投資における基本的な考えと、

                             その用語を今一度学んで物件の収益性を改善しましょう。

                          日時:419日(金)18:0019:30

                          場所 : 小倉商工会館3階 北九州市小倉北区魚町2-6-1

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