2018.10.20 Saturday

10月度『大家さん塾』

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    『学んでみよう法律問題』

     

     10月度の『大家さん塾』は、「学んでみよう法律問題」という

    テーマで行いました。

     講師は山根総合法律事務所 弁護士 山根康路氏です。

     今回は「家族信託」について講話をして頂きました。

    「家族信託」とは、家族のための財産管理制度(信託)

    であります。

     その一例を具体的に述べてみますと、

    「財産管理のできない認知症の配偶者、高齢者、障害を有する子など

    (受益者)のために、本来であれば相続させる財産(信託財産)を、

    信頼できる堅実な親族等(受益者)に託します。

     これを管理してもらい、その中で受託者から受益者に対して必要な

    給付(生活費・こづかい・病院代・施設利用などの支払い)などを

    してもらうことです。

     そして、受益者が死亡する等して信託が終了したときは、

    残余の信託財産を他の相続人や受益者を世話した人等に引き渡す

    という仕組みです。

     家族信託は、

    財産を「管理(守る)」、「活用(活かす)」、「承継帰属(遺す)」

    という3つの機能を1つの法的仕組みで実現するという、他にはない

    画期的なワンストップの制度でもあります。

     

     高齢化が進む現在、ここ数年家族信託のあり方が話題になっております。

     平成22年度厚生省のデータでは、健康寿命は男性70.42歳、女性73.62歳、

    これに対して平均寿命は男性79.55歳、女性86.30歳となっています。

     健康寿命と平均寿命の歳の差は男性9.13歳、女性12.68歳となり、

    この間の財産の管理・運用のあり方が今後ますます問題視されそうです。

     

     実際の実務の場面では、当事者間に関わる家族信託の制度設計(スキーム)

    多様に考えられます。

     当初の取り決めや年月が過ぎてから、ことが起こったときの対応などを

    考えると、時には難解な制度設計となりそうです。

     

     最後の締めには「相続」についてのお話があり、

    「争族」、「争続」とならないようにどのように叡智を

    はたらかせるか気を付けたい教えを頂きました。

     

     

     

    ◎次回 11月度大家さん塾は、『現地見学会(プロパティ・ツアー)』

        日時:1122日(木)

        場所 : 調整中

    2018.09.25 Tuesday

    9月度『大家さん塾』

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      『管理会社との上手な付き合い方』

       

       9月度の『大家さん塾』は、「管理会社との上手な付き合い方」

      というテーマで行いました。

       講師は旭興業株式会社 取締役 住田智昭 氏です。

       住田さんは北九州市若松区に本社を構え、不動産や鉄鋼関連等に

      幅広く事業展開をされておられます。

       北九州市や市外にも数棟の賃貸マンションを保有され、

      棟を管理会社に管理を委託されています。

       管理会社と定期的な繋がりやコミュニケーションを図りながら、

      自社の物件の強みやお客様に与える安心感は何かを絶えず思考し、

      議論をされています。

       また管理会社の担当者と同時にその経営者とも、定期的に対話の

      機会をもつことを心掛けています。

       その際、所有者側としての姿勢も常に正しくあるべきことを心掛けて

      おられます。

       それは、「即時対応、早期支払、資金力、笑顔、声掛け」といった

      住田さんの 大切にしておられる方針に表現されます。

       

       さらにビジネス上パートナーとして管理会社との関わりで心掛けて

      おられることの以下の4つを教えて下さりました。

       

      1.お部屋や共用部分の補修工事にかかる費用について、

        自らも費用の相場を知り、お互いが譲れるラインを

        事前に把握しておくこと。

      2.運営に関わる判断基準は入居者目線によること。

        同時に収支シミュレーションを把握すること。

      3.管理会社の提案に対する判断は素早く行うこと。

      4.補修工事完了時などの節目には、自らの目で確認すること。

       

       物件の運営管理を行う管理会社との関わりだけでなく、

      日常のオーナーとしての最も大切な姿勢を再確認する

      機会となりました。

       

       

       ◎次回 10月度大家さん塾のご案内

      『学んでみよう法律問題』

          講師:山根総合法律事務所 弁護士 山根康路 氏

      日時:1019日(金)180019:30

          場所:小倉商工会館3階 小倉北区魚町2-6-1

       

       

      2018.08.25 Saturday

      8月度『大家さん塾』

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        『ちょっとした工夫でできるリノベーションのススメ』

         

         8月度の『大家さん塾』は、

        「ちょっとした工夫でできるリノベーションのススメ」

        というテーマで行いました。

        講師はアクティブジャパン代表 末廣 要 氏です。

         築古物件でも工夫次第で、高稼働の入居が実現できる術を学びました。

        自らの手でお部屋のリノベーションを手掛ける末廣さんならではの

        現場から見たリノベーションのポイントをお話して頂きました。

         またお部屋のリノベーションを行ったあとの広報、広告、告知

        といった外部にアピールすることの大切さを語って頂きました。

        最近ではIT導入に関する行政からの補助金もあり、

        広報の有効な活用法によっては物件の価値をさらに

        グレードアップすることにつながります。

         

         その他意見交換では、最近では大手資本による賃貸業への参入も

        盛んになっていることが話題になりました。

        価格や入居条件などの大きな緩和による入居促進も、

        物件の競争力を考える点で注視すべき点だと思われます。

         

         

         ◎次回 9月度大家さん塾のご案内

        『管理会社との上手な付き合い方』

            講師:旭興業株式会社 取締役 住田 智昭 氏

        日時:921日(金)180019:30

            場所:小倉商工会館3階 小倉北区魚町2-6-1

        2018.07.21 Saturday

        7月度『大家さん塾』

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          『不動産売買・取引において気を付けるべきポイント』

           

           7月度の『大家さん塾』は、

          「不動産売買・取引において気を付けるべきポイント」

          というテーマで行いました。

           講師は安部利幸司法書士事務所 所長 安部利幸氏です。

           賃貸経営を行うオーナーにとって、物件の仕入れ(購入)や

          売却にともなう契約や決済は多かれ少なかれ経験することです。

           しかし毎日のように続けておこなうことはほぼないと思われます。

           決済時に伴う登記手続きは司法書士の方の協力が必要になるのですが、

          手続き資料はついつい司法書士さん任せになりがちです。

           そこで今回は大切な資産を運用するオーナーとして、

          不動産登記に関わる諸手続きについて、基礎から学んでみました。

           そして登記手続きを行う司法書士さんからの目線でのエピソードを

          交えたお話しをして頂き、トラブル予防を考える機会となりました。

          主な事例として

            *売主の登記簿上の住所と現住所は一致しているか?

           決済の前日に売主の登記簿上の住所が

           変更になっていることが判明したことがあった。

          *農地ではありませんか?

           農地の場合、農地法の許可書・届出受理書等が必要になります。

          *(根)抵当権の抹消はできますか?

           合併等、再編している金融機関など確認する必要があります。

           

           その他、買主が(根)抵当権の設定をするときは、

          決済日のうちに登記手続き書面を法務局に持ち込まないといけません。

          決済は午前中に完了したほうが、

          その後の手続きがスムーズになるとのことでした。

           

           

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          <ワンポイント講座>

          『ホームステージング(Home Staging)について』

          発表者 大石地所株式会社 前田亜弥香

           

           ホームステージング(Home Staging)という言葉や考えは

          1970年代にアメリカで生まれたそうです。

           その後、カナダ、フランス、イギリス、オーストラリアなどに

          広がりました。

           日本での普及はごく最近のことです。

           素敵なインテリアなどを配置して、お部屋という空間を

          見栄えよくして魅力的にするために様々な工夫が考えられるものです。

           何も配置していないお部屋の殺風景な様子を見るよりも、

          ホームステージングによって、家具や小物が置かれたお部屋の方が、

          魅力が増します。

           新築分譲マンションではモデルルームとして、

          素敵なインテリアを配置したお部屋がモデルルームとして、

          お披露目されます。

           内覧されたお客様にとって、入居したイメージがわき、

          購買意欲が増すことになることと思われます。

           賃貸のお部屋にもホームステージングの考えを取り込み、

          お部屋の魅力をアピールすることも大切かと思います。

          サンピアという賃貸マンションのお部屋で

          実際に取り組んでみた実例を交えながらお話をしてみました。

           

           

           

          連日の猛暑が続いています。

          ここ北九州も日中は36℃を上回るような暑さです。

          北九州市内の各地域で祇園祭が行われ、

          20日から小倉祇園も始まりました。

           

           

           ◎次回 8月度大家さん塾

             『ちょっとした工夫で出来るリノベーション』

              講師:アクティブジャパン 代表 末廣要 氏

              日時:824日(金)

              場所:小倉商工会館3階 小倉北区魚町2-6-1

          2017.03.17 Friday

          3月度大家さん塾 「満室計画と実践」

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            3月度の大家さん塾は「満室計画と実践」というテーマで開催しました。

            お部屋の入退去が1年でも一番多いこの時期、まだ間に合うこの時期、ここだけはポイントを押さえようとの思いで、満室になるための方策について学びました。

            また、大家さん塾のメンバーさんからの戸建賃貸の再生案について問題提起がありました。八幡西区のとある小学校に近く位置して、築46年になる「Y戸建賃貸住宅(3棟並び)」について、再生案を参加のみなさんで出し合い、議論をしました。

            築後46年という大きな課題がありますが、大きな構造上の欠陥がないのが、大きな強みです。外観や玄関ポーチなどの改善を図れば、もっと物件の強みが現れると多くの意見が出ました。

             

             

             

            <次回 2017年4月度 大家さん塾のご案内> 

            テーマ 『賃貸経営の近未来型の戦略』

            日時 2017年4月20日(木) 18:00〜19:30

            場所 小倉商工会館3階

             

            2016.12.19 Monday

            12月度 大家さん塾 2016年の賃貸経営を振り返って、2017年に向けての望年会

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              12月度『大家さん塾』

              2016年の賃貸経営を振り返って、2017年に向けての望年会』

               

              12月度の『大家さん塾』は「2016年の賃貸経営を振り返って 2017年に向けての望年会」というテーマで開催しました。

              場所は、JR鹿児島本線「黒崎駅」から徒歩10分ほどにある水炊き料理『葵』

              さんです。

              濃厚なコラーゲンたっぷりのスープでとっても美味しい水炊き鍋を囲んで、今年一年の賃貸経営や賃貸市場の動き等について語り合いました。

               

              2011年(平成23)年3月に大家さん塾を立ち上げて、以後毎月開催し、お蔭様で今年も毎月大家さん塾を開催することができました。

              本当に皆様方のお力添えの賜ものだと思います。沢山の方に関わっていただき、講師をお招きして貴重なお話をお聞きしたり、塾のメンバーさんから有益な教えを発表して頂いたり、学ぶことが多い一年でした。また実際の賃貸物件を見て、自身が経営する物件の参考にしようと、見学会も行ないました。

              来年もみなさんで、是非賃貸物件を活性化して、満室経営を行ない物件の価値を高めよう!と語り合ったひと時でした。

               

              追伸

              今回会場となったお店の二軒先隣には、メンバーさんの最近完成した6階建て賃貸アパートがあります。完成と同時に満室になり、みんなで讃えあいました。食事を終えて、一本締めをして店を出て、その後夜の賃貸アパートの見学会と流れ込みました。

              賃貸経営をする仲間の行動は面白いなと思いました。

               

              < 次回、20171月度の大家さん塾のご案内 >

              『 2017年賃貸住宅市場の予測と成功するお部屋づくり 』 

              日時 2017119日(木)18:0019:30

              場所 小倉商工会館 3

               

              2016.11.17 Thursday

              11月度 大家さん塾 入居促進もしくはリノベーションの事例についての見学

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                11月度『大家さん塾』

                『 入居促進もしくはリノベーションの事例についての見学 』

                 〜賃貸ビル・マンション「サンピア」の運営管理、その取り組みについて〜

                 

                11月度の『大家さん塾』は「入居促進もしくはリノベーションの事例についての見学」というテーマで、開催しました。

                今回は大石地所が所有し、管理運営している賃貸マンション「サンピア」について3棟を案内させて頂きました。

                 

                【第1サンピア】

                 物件概要 

                1987年完成 鉄筋コンクリート造地上6階建 エレベーター有

                  総戸数30戸 1K 1DK 2DK

                  当社が不動産賃貸事業を開始し、最初の賃貸マンションです。

                  当社(旧社名:大石地所(株)にて施工し、管理運営も自社で行なっています。

                  近年は2DKを1DKにリノベーション(間取り変更、お部屋の再生)を必要に応じて行なっています。2階から6階までお部屋ごとにそれぞれ異なる個性を出す取り組みを行なっています。

                【サンピア紅梅】

                 物件概要

                  2000年完成 鉄筋コンクリート造地上8階建 エレベーター有

                  総戸数55戸 1LDK 1K

                  当社にて施工し、管理運営も行なっています。

                  洋間とキッチンスペースを比較的広くし、さらにクローゼット収納の広さも好評を得ています。またキッチンから洗面所と浴室に続く間取りも好評を得ています。

                【サンピア仙水】

                 物件概要

                  1978年完成 鉄骨造地上3階建 総戸数10戸 1DK 2DK  4K

                  建築後30年が経過した2008年に、購入しました。

                    物件の購入前は、内部外部にわたって管理が十分ではありませんでしたが、

                  入居のお客様との対話を大切にし、ニーズをじっくりと汲み取り、建物全体を再生していきました。

                  リノベーション((間取り変更、お部屋の再生)したお部屋にあたっては、比較的小さなお子様がおられるファミリー層に好評を得ています。

                  302号室も近々リノベーションを行ないます。

                 

                   今回、大家さん塾メンバーのみなさんに、私共の賃貸マンションのお部屋や運営管理の様子を見学して頂いて、改めて数々の気づきを得ることができました。

                   お部屋のご案内や入居のお客様への対応など、ついこちら側の目線や思いで行動してしまうことも多々あります。

                   今後もさらに入居のお客様が安心・安全・心地よく住んで頂けるよう精進したいとそのように思います。

                   

                 < 次回、12月度の大家さん塾のご案内 >

                 

                2016年の賃貸経営を振り返って 2016年に向けての望年会」 

                日時 1216日(

                時間 19:00

                場所 水炊き料理『葵(あおい)』北九州市八幡西区藤田2丁目4-19 1

                 

                 

                2016.10.27 Thursday

                10月度 大家さん塾 銀行はここを見ている

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                  10月度『大家さん塾』

                  『 銀行はここを見ている 』

                   〜銀行担当者が語る借入のコツ より良い条件で必要な資金を

                  調達するために〜

                   

                  10月度の『大家さん塾』は「銀行はここを見ている」というテーマで、開催しました。

                  現役の金融機関担当者によるお話で、日々顧客と直接折衝するなかで、上手くアパートローンを実行できたこと、あるいは困った案件になったことなど盛り沢山のお話でした。

                  普段ではお聞きできないエピソードも交えて、教えて下さりました。

                  賃貸経営をするオーナーとして、アパートローンを申し込むときの大切な心構えやチェックポイントを端的に学ぶ機会となりました。

                   

                  1. 自己資金を入れると、どのように収支やローンのシナリオが変化するのか
                  2. 土地・建物の評価額設定のための計算について
                  3. 不動産担保台帳とは
                  4. 職業、家族構成、所有資産の状況等、ローン申込者側の情報開示の姿勢はどうあるべきか
                  5. 物件の調査、ローンの申込みを業者任せにしていないか
                  6. 格付け作業について 金融機関はどのような作業をしているのか

                     

                   < 次回、11月度の大家さん塾のご案内 >

                  『 入居促進もしくはリノベーションの事例について見学会 』 

                   

                  日時 1117日(木)

                  時間 12:00〜15:00

                  場所 北九州市八幡西区紅梅1丁目6-12 『第1サンピア』『サンピア紅梅』

                   

                   

                  2016.09.15 Thursday

                  9月度 大家さん塾 福岡市の賃貸ビル・マンション見学

                  0

                    9月度『大家さん塾』

                    『 福岡市の賃貸ビル・マンション見学 』

                     〜住みやすい賃貸物件を創るために よりよい建物の再生や管理運営のために〜

                     

                    9月度の『大家さん塾』は「福岡市の賃貸ビル・マンション見学」という

                    テーマで開催しました。

                    今回は螢錺ぅ坤廛薀鵐縫鵐阿気鵝癖_市南区大楠2丁目52号)のご協力を得て、

                    管理運営を行なっている福岡市内の賃貸ビルやマンションを見学しました。

                    螢錺ぅ坤廛薀鵐縫鵐阿気鵑蓮賃貸管理や売買、そして戸建住宅の賃貸の開発なども

                    幅広く不動産事業として手がけておられます。

                     

                    1. 福岡市名島 分譲賃貸のお部屋

                    築年数 1974年(昭和497月)

                    3DK 461LDKへ変更

                    *陽当たりがよく、海辺で過ごす落ち着いた部屋を好む方にピッタリのお部屋でした。                          

                     部屋全体はシンプルな雰囲気の色合いでまとまっていました。

                     

                     2.マリブ今宿シーサイドテラス(福岡市西区今宿駅前1丁目)

                      築年数 1992年(平成4年)7

                      構造 鉄筋コンクリート造7階建

                      総戸数 7戸(店舗)

                      コンセプト “海辺のシーサイドビュー”

                            10年前にビルを購入されて、リノベーションを行い、

                           築年数を感じさせない海沿いに面したおシャレなビルでした。

                           2階部分がイタリア料理店で、ワイズプランニングさんが経営されています。

                           ビルを見学しているときに、お店のスタッフさんから店内に案内されました。

                           博多湾の心地よい景色と海風が時間を忘れるくらいです。

                         

                     

                      3.『エクリュ』戸立賃貸住宅

                        構造 木造2階建在来工法

                        仕上げ 屋根・外壁ガルバニウム鋼板(外壁:一部サイディング)

                              72.4621.9坪) 間取り 3LDK

                         *新婚ファミリー層に人気の戸建賃貸住宅です。ムダを省き効率化された

                           設計デザインをコンセプトにしています。

                           入居率が非常によく、退去の予定が決まっても次の入居がすぐに決まって

                           いく戸建て賃貸住宅です。

                          

                     

                      4.Rビル(福岡市中央区平尾)

                           築年月 1970年(昭和452月)

                           構造  鉄骨造4階建

                         総戸数 7戸

                         コンセプト “古くても住みたくなる魅力ある住まい”

                         *共用の電気ボックスを濃いグリーンで塗装し、号数表示が金色だったのが、

                           お洒落感がありました。

                            

                            

                     

                             既存の建物を購入して、内部及び外部をリノベーション、リニューアルし、

                         入居率アップをはかり“物件の価値を向上させる”取り組みが大変参考に

                         ました。

                         

                     

                     < 次回、10月度の大家さん塾のご案内 >

                      『銀行はここを見ている』   

                       日時 1027日(木)18:0019:30

                       場所 北九州商工会館

                     

                    2016.08.25 Thursday

                    8月度 大家さん塾 法律知識を活用した賃貸経営

                    0

                      8月度『大家さん塾』

                      『 法律知識を活用した賃貸経営 』

                       〜より円滑な賃貸経営を行なうために、身近なトラブル事例を学びます〜

                       

                      8月度の『大家さん塾』は「法律知識を活用した賃貸経営」という

                      テーマで開催しました。

                       

                      今回は“実際に弁護士が携わった法律事例”として、大家さん塾の

                      会員であります山根総合法律事務所(北九州市小倉北区浅野2丁目141

                      KMMビル201)山根康路弁護士に講師をして頂きました。

                      山根氏は、下関市の法律事務所で、法人を中心とした訴訟業務に従事

                      され、平成281月に小倉北区浅野にて山根総合法律事務所を開設され

                      ました。

                      クライアント満足第一主義を掲げられ、紛争段階に突入した場合はもち

                      ろん、無益な紛争が起こらないよう予防のための指導を顧客に力を注が

                      れています。

                      さらに、金融ビジネスの実績を活かして、建設・不動産の訴訟対応にも

                      数々の実績を上げておられます。

                       

                      賃貸経営という日々お客様の住まいを取り扱う立場として、大なり小なり

                      法律問題につながりそうな出来事が多々あります。

                      その中でも今回は実際に訴訟となったトラブル事例を、発表していただき

                      ました。

                       

                      <テナントリスク>

                      1. 賃料不払い
                      2. 不法占有(契約後に賃借人が立ち退かない)
                      3. 賃借人間における隣人トラブル
                      4. 契約条項違反

                         

                        <訴訟事例>

                      1. 滞納賃料請求と建物明渡請求
                      2. 自殺物件
                      3. 賃借人の破産
                      4. ペットの飼育
                      5. 騒音・絶叫                                                                                                                                         

                       

                      弁護士が対応した実際の臨場感あるお話だけに、普段では聞けな

                      いプロの対応のお話が生々しくありました。

                      先ずは無駄な訴訟になる手前の早期の、オーナー側の対応がいか

                      に大切であるか、そして借主と貸主の「信頼関係」がいかに大切

                      であるか、考えさせられる機会でありました。                                                                                                                                                                                                                                         < 次回、9月度の大家さん塾のご案内 >                                                  『 福岡市内の賃貸経営見学 』                                       日時 915日(木)                                                         場所 調整中

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