2019.03.19 Tuesday

2019年3月度『大家さん塾』

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    3月度『大家さん塾』

      ここが変だよ日本の不動産 

     

     3月度の『大家さん塾』は、「ここが変だよ日本の不動産」

    というテーマで開催致しました。

    日頃より共に学んでおります

    杜興産株式会社 代表取締役 杜春義氏に講師をして頂きました。

     杜社長は1964年、中国の遼寧省・瀋陽のご出身で、

    地元で公務員の仕事をされていました。

    日本へのあこがれをいだき、今から28年ほど前に

    奥様と共に日本にやって来られました。

     

     

     当時の日本は「中国人にとっては憧れの国でした」と

    振り返っておられました。

     日本にやって来た当初は北九州市小倉で、中華料理店で

    料理人とウェイターとして働いておられました。

    (平成3年ごろ)当時中国では月給3000円だったのが、

    日本では月給15万円を受取り、中国の地元の方から

    すごく羨ましがられたそうです。

     その後、不動産の仕事に興味を持たれ、

    自ら中古の賃貸アパートを買い求め、賃貸経営を開始しました。

    さらに宅建の資格取得に向けて、奥様と猛勉強を行い、

    見事合格し宅建業を開設。現在に至っておられます。

     

     現在ではご自身の賃貸経営の経験と、中国語を活かして

    中国をはじめ東南アジアの方々の入居専門の賃貸サービスを

    提供しておられます。

     さらに外国人投資家向けの不動産売買にも積極的に仕事を

    展開されています。

     

     

     

     <中国の不動産事情について>

     〇 中国ではマンションのことを「公寓」、戸建ては「別墅」と書く。

     〇 日本では持家と賃貸の比率はおおよそ50%50%ですが、

       中国では持家80%、賃貸20%の比率になる。

       家を持っていないと結婚する際に相手の親に反対されるそうです。

     〇 仲介手数料は、中国では売買において取引成立価格の2.7%。

    売買と賃貸いずれも買主、借主から手数料を払っていただく取引きが

    一般的。

    日本では不動産取引のルールがしっかり協会で整備されているが、

    中国には協会などは存在しない。

    国の監視や規制もほとんどない。 

                                  
      日本の賃貸では、敷金、礼金が初期費用に発生することが一般的で、

       最近では、家賃保証のシステムが浸透しているが、

       中国ではそのようなシステムはない。

    保証金という考えがある。

    保証金は家賃の半年から1年分を払わなければならない。

    払わなければが入居できないだけ。

     〇 中国では固定資産税の考えがない。

    中国では土地は国のもの。70年の使用権が発生する。

    70年が経過すると、国に返さなければならない。
    また火災保険という考えがない。

     

    * 大家さんにおいて、賃貸アパート・マンションの外国人入居の気を付ける

      べきこと3点。

        .乾濬个掘併慊蠧以外にごみを出すこと 分別しない)

      ∩音

      2板

     

       外国人にとって・・・、ごみを捨てるのになぜゴミ袋代を

        支払わなければならないのか(不思議?!)

        平気で廊下にごみが入った袋を放置するので気を付けること。

       外国人にとって・・・、夜中みんなで集まってパーティを

        することはよくある。

        日本人は昼でも休日でも静かに部屋にこもっている。(不思議?!)

       外国人にとって・・・、敷金・礼金の制度が理解できない。(不思議?!)

         また、家賃回収は常にリスクが伴う。

     

     言葉や生活習慣の違いを理解することは、

    時にはお互いにパワーが必要で

    です。しかし、相手を理解しようと、会話において少しでも

    相手の母国語で話しかけると、グーっとお互いの距離が縮まると、

    杜社長は教えて下さいました。

     日本の店のお客に対するサービス、親切さはどこの国の人も

    尊敬するそうです。また賃貸の仕事ばかりでなく、

    日本でのビジネスはすごく安心感に包まれているようです。

     

     

     大家さん塾の後の懇親会は、中華料理店で本場中華料理を

    囲んで行いました。

    “ここが変だよ日本の不動産”、文化の違いのエピソードは

    尽きることがなく、楽しいひと時となりました。

     

    ◎次回 4度大家さん塾は、

      不動産投資における押さえておくべき用語とポイント 』

        不動産投資における基本的な考えと、

           その用語を今一度学んで物件の収益性を改善しましょう。

        日時:419日(金)18:0019:30

        場所 : 小倉商工会館3階 北九州市小倉北区魚町2-6-1

    2019.02.23 Saturday

    2019年2月度『大家さん塾』

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      2月度『大家さん塾』

        賃貸仲介店舗からみた最近のお客様ニーズ 

       

      月度の『大家さん塾』は、「賃貸仲介店舗からみた最近のお客様ニーズ」

      というテーマで開催致しました。

      講師にアップル不動産株式会社 代表取締役 松石功氏をお招きして、

      お話をして頂きました。

      賃貸経営において、意外と貸し手オーナーには気づいていない

      お部屋探しのお客様の想いを確認する機会は、

      ありそうで少ないものだと思います。

      お部屋を案内する「賃貸仲介のスタッフさん」からの

      お客様ニーズや我々の気づかなかったお部屋の盲点について

      お聞きする機会となりました。

       

      「首都圏・地方主要都市圏ともに二極化が進む」と

      最近お聞きして久しいです。

      ここ北九州市内及び周辺の街においても、

      駅周辺エリアに人口が集中しており、

      お部屋を選ぶにあたって面積よりも立地が重視される傾向が

      強くなっています。

      仲介店舗においても、今まで安定定期に集客をしていた店舗が

      ここ2年間ほどでお客数が落ち込む反面、

      人口が集中するエリアにある店舗では

      その逆の結果が出ているとのことです。

      その他、お部屋づくりにおいて、

      世代ごとでお部屋の入居を決める要因が異なる傾向を見かけます。

      お部屋の壁紙の色の趣向や、家電などの設備備品についてなど

      時流をつかむヒントは、

      「街を歩き、住宅展示場や家電を取り扱う店舗を見て回ること」です。

      入居者さんと関係性を高めながらニーズを把握し、

      他者とちょっとした差別化を図っていくことを再認識する機会となりました。

       

       

      また今月と来月3月において、

      大家さん塾メンバーの方で3名が還暦を迎えられました。

      こで今回はお祝いとして、若松の「料亭・金鍋」にて

      大家さん塾&懇親会を行いました。

       

       

      ◎次回 3月度大家さん塾は 『 ここが変だよ日本の不動産 』

          * 外国人から見た日本の不動産や仕事についての

           不思議に感じる点を学びます。

          日時:315日(金)18:0019:30

          場所 : 小倉商工会館 北九州市小倉北区魚町2-6-1  

       

      2019.01.20 Sunday

      2019年1月度『大家さん塾』

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          2019年賃貸住宅市場の予測 

         

         平成233月から始まった大家さん塾は、

        毎月開催することができお蔭様で、1月で第96回目を

        迎えることとなりました。

         今後もより有益なあるべき賃貸経営について、

        皆様に役に立てるよう努めて参ります。

         

         1月度の『大家さん塾』は、「2019年賃貸住宅市場の予測」

        というテーマで開催致しました。

        新年にあたり、2019年の賃貸住宅の市場の動向を検証して、

        満室経営に向けてのお部屋付づくりについて考えてみました。

         

        昨年は賃貸業界において、後ろ向きな話題が続きました。

        不動産融資の不正問題、不動産開発業者の与信資料改ざん、

        アパマンショップリーシング北海道(北海道札幌市)の

        消臭スプレー爆発事故等々。

         4月には、働き方改革関連法案の施行があります。

        賃貸仲介会社や管理会社にとって、業務が集中するときに

        いかに効果的に仕事をはかどらせるか、

        多様な工夫が要求されます。

         契約事項のペーパーレス化を推進したり、

        分業によってパートスタッフを活用したり、ITやロボットを

        活用して自動化を推進する不動産企業も見受けられます。

         

         訪日外国人が多くなってきている今日、民泊や時間貸しの

        マッチングサイトが登場し、賃貸のスペースの多様なニーズが

        さらに求められる一年になりそうです。

         ここ北九州は製造業や物流業の活性化が見受けられますが、

        人口減少の課題が私達の賃貸業の仕事にどのように影響がで

        てくるのかが大きなポイントでもあります。

         

         

         

         

        ◎次回 2月度大家さん塾は、『賃貸仲介店舗からみた最近のお客様ニーズ』

            日時:222日(金)18:30

            場所 : 料亭『金鍋』 北九州市若松区本町2丁目4-22

        2018.12.14 Friday

        12月度『大家さん塾』

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            2018年“望年会” 』〜平成最後の望・年会!〜

           

           12月度の『大家さん塾』は、

          2018年の賃貸経営を振り返って&2019年の抱負」

          というテーマで、1年の締めくくりとして

          『“望”年会』を行いました。

           場所は「博多水炊き・葵(あおい)」

          (北九州市八幡西区藤田2-4-19)さんでした。

           年末行事などで慌ただしくなる頃ですが、

          多数のご参加を頂くことができました。

           みんなで美味しい水炊きを囲みながら、

          2018年の賃貸経営の状況を振り返ることができました。

           2019年は東京オリンピックを控えた一年になり、

          春には元号も新しくなります。

           賃貸経営の環境も変化に富んだ一年になりそうです。

           

            

           

           

          ◎次回 2019年(平成31年)1月度

          大家さん塾、『2019年賃貸住宅市場の予測』

              日時:118日(金)18:001930

              場所 : 小倉商工会館3

          2018.11.22 Thursday

          11月度『大家さん塾』

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            現地見学ツアー(プロパティ・ツアー)』

             

             11月度の『大家さん塾』は、「現地見学ツアー」というテーマで

            開催致しました。

             今回はJR小倉駅周辺の賃貸マンションを

            中心に3棟見学しました。

             賃貸仲介会社さんのご協力のもと、エントランスや共用部分の

            廊下、階段、そしてお部屋を見学させて頂き、

            他者の建物を見学することで参考になる部分が多くありました。

             見学した賃貸マンションの中には、エントランス・スペースに

            クラシック音楽が聞こえてきたり、

            小さなコインランドリーが設置されているスペースもありました。

            またちょっとした掲示板において、入居者さんに伝え方の工夫が

            施されているところも目にすることがありました。

             みんなでお部屋の見学をしながら、

            「ここで家賃が〇〇〇〇〇円かな?・・・」、

            「共益費が○○○○円」、

            「洋間があり、クローゼットがあり、〇〇屬旅さかな・・・?!」、

            「ベランダから街並みが眺められていいな・・・!」

            「あッ、キッチンがこんな工夫がされている!

            入居のお客様も喜ぶだろうな・・・!」

             賃貸経営にかかわっている立場もあり、スペースの心地よさ、

            面積や金額などを確認しながら、

            そんな会話が至る所で聞こえてくる機会となりました。

             

            そして最後は大家さん塾のメンバーであります松浦さんが

            賃貸と共に経営されている小倉北区馬借町のカフェに立ち寄り、

            ホットコーヒーを囲んで、見学の様子を振り返りながら締めとなりました。

             

             

                     

             

             

             

             

            ◎次回 12月度大家さん塾は、『2018年“望年会』

            〜平成最後の望・年会です〜

                日時:1214日(金)18:30

                場所 : 北九州市八幡西区藤田2-4-19-1階 『葵』

            2018.10.20 Saturday

            10月度『大家さん塾』

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              『学んでみよう法律問題』

               

               10月度の『大家さん塾』は、「学んでみよう法律問題」という

              テーマで行いました。

               講師は山根総合法律事務所 弁護士 山根康路氏です。

               今回は「家族信託」について講話をして頂きました。

              「家族信託」とは、家族のための財産管理制度(信託)

              であります。

               その一例を具体的に述べてみますと、

              「財産管理のできない認知症の配偶者、高齢者、障害を有する子など

              (受益者)のために、本来であれば相続させる財産(信託財産)を、

              信頼できる堅実な親族等(受益者)に託します。

               これを管理してもらい、その中で受託者から受益者に対して必要な

              給付(生活費・こづかい・病院代・施設利用などの支払い)などを

              してもらうことです。

               そして、受益者が死亡する等して信託が終了したときは、

              残余の信託財産を他の相続人や受益者を世話した人等に引き渡す

              という仕組みです。

               家族信託は、

              財産を「管理(守る)」、「活用(活かす)」、「承継帰属(遺す)」

              という3つの機能を1つの法的仕組みで実現するという、他にはない

              画期的なワンストップの制度でもあります。

               

               高齢化が進む現在、ここ数年家族信託のあり方が話題になっております。

               平成22年度厚生省のデータでは、健康寿命は男性70.42歳、女性73.62歳、

              これに対して平均寿命は男性79.55歳、女性86.30歳となっています。

               健康寿命と平均寿命の歳の差は男性9.13歳、女性12.68歳となり、

              この間の財産の管理・運用のあり方が今後ますます問題視されそうです。

               

               実際の実務の場面では、当事者間に関わる家族信託の制度設計(スキーム)

              多様に考えられます。

               当初の取り決めや年月が過ぎてから、ことが起こったときの対応などを

              考えると、時には難解な制度設計となりそうです。

               

               最後の締めには「相続」についてのお話があり、

              「争族」、「争続」とならないようにどのように叡智を

              はたらかせるか気を付けたい教えを頂きました。

               

               

               

              ◎次回 11月度大家さん塾は、『現地見学会(プロパティ・ツアー)』

                  日時:1122日(木)

                  場所 : 調整中

              2018.09.25 Tuesday

              9月度『大家さん塾』

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                『管理会社との上手な付き合い方』

                 

                 9月度の『大家さん塾』は、「管理会社との上手な付き合い方」

                というテーマで行いました。

                 講師は旭興業株式会社 取締役 住田智昭 氏です。

                 住田さんは北九州市若松区に本社を構え、不動産や鉄鋼関連等に

                幅広く事業展開をされておられます。

                 北九州市や市外にも数棟の賃貸マンションを保有され、

                棟を管理会社に管理を委託されています。

                 管理会社と定期的な繋がりやコミュニケーションを図りながら、

                自社の物件の強みやお客様に与える安心感は何かを絶えず思考し、

                議論をされています。

                 また管理会社の担当者と同時にその経営者とも、定期的に対話の

                機会をもつことを心掛けています。

                 その際、所有者側としての姿勢も常に正しくあるべきことを心掛けて

                おられます。

                 それは、「即時対応、早期支払、資金力、笑顔、声掛け」といった

                住田さんの 大切にしておられる方針に表現されます。

                 

                 さらにビジネス上パートナーとして管理会社との関わりで心掛けて

                おられることの以下の4つを教えて下さりました。

                 

                1.お部屋や共用部分の補修工事にかかる費用について、

                  自らも費用の相場を知り、お互いが譲れるラインを

                  事前に把握しておくこと。

                2.運営に関わる判断基準は入居者目線によること。

                  同時に収支シミュレーションを把握すること。

                3.管理会社の提案に対する判断は素早く行うこと。

                4.補修工事完了時などの節目には、自らの目で確認すること。

                 

                 物件の運営管理を行う管理会社との関わりだけでなく、

                日常のオーナーとしての最も大切な姿勢を再確認する

                機会となりました。

                 

                 

                 ◎次回 10月度大家さん塾のご案内

                『学んでみよう法律問題』

                    講師:山根総合法律事務所 弁護士 山根康路 氏

                日時:1019日(金)180019:30

                    場所:小倉商工会館3階 小倉北区魚町2-6-1

                 

                 

                2018.08.25 Saturday

                8月度『大家さん塾』

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                  『ちょっとした工夫でできるリノベーションのススメ』

                   

                   8月度の『大家さん塾』は、

                  「ちょっとした工夫でできるリノベーションのススメ」

                  というテーマで行いました。

                  講師はアクティブジャパン代表 末廣 要 氏です。

                   築古物件でも工夫次第で、高稼働の入居が実現できる術を学びました。

                  自らの手でお部屋のリノベーションを手掛ける末廣さんならではの

                  現場から見たリノベーションのポイントをお話して頂きました。

                   またお部屋のリノベーションを行ったあとの広報、広告、告知

                  といった外部にアピールすることの大切さを語って頂きました。

                  最近ではIT導入に関する行政からの補助金もあり、

                  広報の有効な活用法によっては物件の価値をさらに

                  グレードアップすることにつながります。

                   

                   その他意見交換では、最近では大手資本による賃貸業への参入も

                  盛んになっていることが話題になりました。

                  価格や入居条件などの大きな緩和による入居促進も、

                  物件の競争力を考える点で注視すべき点だと思われます。

                   

                   

                   ◎次回 9月度大家さん塾のご案内

                  『管理会社との上手な付き合い方』

                      講師:旭興業株式会社 取締役 住田 智昭 氏

                  日時:921日(金)180019:30

                      場所:小倉商工会館3階 小倉北区魚町2-6-1

                  2018.07.21 Saturday

                  7月度『大家さん塾』

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                    『不動産売買・取引において気を付けるべきポイント』

                     

                     7月度の『大家さん塾』は、

                    「不動産売買・取引において気を付けるべきポイント」

                    というテーマで行いました。

                     講師は安部利幸司法書士事務所 所長 安部利幸氏です。

                     賃貸経営を行うオーナーにとって、物件の仕入れ(購入)や

                    売却にともなう契約や決済は多かれ少なかれ経験することです。

                     しかし毎日のように続けておこなうことはほぼないと思われます。

                     決済時に伴う登記手続きは司法書士の方の協力が必要になるのですが、

                    手続き資料はついつい司法書士さん任せになりがちです。

                     そこで今回は大切な資産を運用するオーナーとして、

                    不動産登記に関わる諸手続きについて、基礎から学んでみました。

                     そして登記手続きを行う司法書士さんからの目線でのエピソードを

                    交えたお話しをして頂き、トラブル予防を考える機会となりました。

                    主な事例として

                      *売主の登記簿上の住所と現住所は一致しているか?

                     決済の前日に売主の登記簿上の住所が

                     変更になっていることが判明したことがあった。

                    *農地ではありませんか?

                     農地の場合、農地法の許可書・届出受理書等が必要になります。

                    *(根)抵当権の抹消はできますか?

                     合併等、再編している金融機関など確認する必要があります。

                     

                     その他、買主が(根)抵当権の設定をするときは、

                    決済日のうちに登記手続き書面を法務局に持ち込まないといけません。

                    決済は午前中に完了したほうが、

                    その後の手続きがスムーズになるとのことでした。

                     

                     

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                    <ワンポイント講座>

                    『ホームステージング(Home Staging)について』

                    発表者 大石地所株式会社 前田亜弥香

                     

                     ホームステージング(Home Staging)という言葉や考えは

                    1970年代にアメリカで生まれたそうです。

                     その後、カナダ、フランス、イギリス、オーストラリアなどに

                    広がりました。

                     日本での普及はごく最近のことです。

                     素敵なインテリアなどを配置して、お部屋という空間を

                    見栄えよくして魅力的にするために様々な工夫が考えられるものです。

                     何も配置していないお部屋の殺風景な様子を見るよりも、

                    ホームステージングによって、家具や小物が置かれたお部屋の方が、

                    魅力が増します。

                     新築分譲マンションではモデルルームとして、

                    素敵なインテリアを配置したお部屋がモデルルームとして、

                    お披露目されます。

                     内覧されたお客様にとって、入居したイメージがわき、

                    購買意欲が増すことになることと思われます。

                     賃貸のお部屋にもホームステージングの考えを取り込み、

                    お部屋の魅力をアピールすることも大切かと思います。

                    サンピアという賃貸マンションのお部屋で

                    実際に取り組んでみた実例を交えながらお話をしてみました。

                     

                     

                     

                    連日の猛暑が続いています。

                    ここ北九州も日中は36℃を上回るような暑さです。

                    北九州市内の各地域で祇園祭が行われ、

                    20日から小倉祇園も始まりました。

                     

                     

                     ◎次回 8月度大家さん塾

                       『ちょっとした工夫で出来るリノベーション』

                        講師:アクティブジャパン 代表 末廣要 氏

                        日時:824日(金)

                        場所:小倉商工会館3階 小倉北区魚町2-6-1

                    2017.03.17 Friday

                    3月度大家さん塾 「満室計画と実践」

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                      3月度の大家さん塾は「満室計画と実践」というテーマで開催しました。

                      お部屋の入退去が1年でも一番多いこの時期、まだ間に合うこの時期、ここだけはポイントを押さえようとの思いで、満室になるための方策について学びました。

                      また、大家さん塾のメンバーさんからの戸建賃貸の再生案について問題提起がありました。八幡西区のとある小学校に近く位置して、築46年になる「Y戸建賃貸住宅(3棟並び)」について、再生案を参加のみなさんで出し合い、議論をしました。

                      築後46年という大きな課題がありますが、大きな構造上の欠陥がないのが、大きな強みです。外観や玄関ポーチなどの改善を図れば、もっと物件の強みが現れると多くの意見が出ました。

                       

                       

                       

                      <次回 2017年4月度 大家さん塾のご案内> 

                      テーマ 『賃貸経営の近未来型の戦略』

                      日時 2017年4月20日(木) 18:00〜19:30

                      場所 小倉商工会館3階

                       

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